Il decreto legislativo n. 112 del 2005 riguarda tutti le ipotesi di contratto aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o altro diritto reale non immediato di un immobile da costruire, relativamente agli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire, o altra denuncia o altro provvedimento abilitativo, successivamente alla data di entrata in vigore del decreto legge (luglio 2005).
La legge prevede in primo luogo, all’art. 2, l’obbligo per il promettente alienante, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, di procurare il rilascio di una fideiussione bancaria di importo corrispondente al valore delle somme e di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e che deve ancora riscuotere prima del trasferimento dell’immobile.
Si tratta di una fideiussione con necessaria rinuncia al beneficio di preventiva escussione, che quindi può essere fatta valere direttamente nei confronti della Banca, corredando la richiesta alla banca unicamente con i documenti comprovanti lo stato di crisi intervenuto e l’entità dei corrispettivi versati al costruttore.
Ulteriori innovative previsioni di legge, prevedono, l’obbligo di stipula di un contratto di assicurazione decennale da consegnare con il trasferimento dell’immobile, ai sensi dell’art. 4 della precitata legge, nonché un dettagliato elenco del contenuto del preliminare stesso, indicato all’art. 6, ove si richiede la previsione nel contratto dei seguenti dati:
· Indicazioni sulle generalità delle parti e dell’immobile
· La descrizione dell’immobile e delle sue pertinenze
· Gli estremi di eventuali atti e convenzioni urbanistiche richieste per la costruzione e i titoli abilitativi
· Le caratteristiche tecniche della costruzione relative a strutture portanti, solai, infissi, impianti
· I termini massimi di esecuzione della costruzione correlati eventualmente alle fasi di lavoro
· L’indicazione del prezzo complessivo, termini e modalità di pagamento, la specificazione degli importi versati a titolo di caparra, con la previsione di necessaria indicazione di pagamenti con bonifici o versamenti diretti su conti intestati alla promettente alienante in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento.
· Gli estremi della fideiussione di cui all’art. 2
· L’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli con indicazione del nominativo del soggetto a cui favore sono previsti gli obblighi del costruttore, con specificazione del momento in cui detti obblighi devono essere adempiuti, se prima o dopo il definitivo
· Gli estremi del permesso di costruire o altro titolo abilitativi
· L’indicazione delle eventuali imprese appaltatrici
Occorre inoltre allegare al contratto:
· Il capitolato delle opere
· Gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto il permesso di costruire o il titolo abilitativi
Ulteriori previsioni riguardano l’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente al contratto definitivo, prevedendo che, senza tali operazioni preventive, il notaio, come recita l’art. 8 della precitata legge, non può proceder alla stipula del rogito.
Viene inoltre nello specifico affrontata la problematica dell’insorgenza della procedura esecutiva immobiliare sull’immobile – prevedendo, all’art. 9, che, se lo stesso sia già stato adibito ad abitazione dal promissario acquirente (in ipotesi dunque di consegna effettuata anticipatamente rispetto al definitivo), quest’ultimo ha diritto di prelazione sull’acquisto dello stesso in caso di vendita forzata- nonché nel caso di insorgenza di una procedura concorsuale.
In quest’ultima ipotesi, l’art. 10 del d.lgs. n. 112/05, prevede esenzioni e limiti all’esercizio della revocatoria fallimentare, prevedendo che non sono soggetti a tale azione da parte del curatore gli atti a titolo oneroso, a giusto prezzo, per il trasferimento della proprietà o altro diritto reale relativo ad immobile da adibire ad abitazione per il promissario acquirente o suoi parenti sino al terzo grado.
Da ultimo viene istituito un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, a tutela delle posizioni dei cittadini coinvolti in dette situazioni di crisi.
E’importante, dunque, sapere che tutte le volte che ci rivolgiamo ad un agenzia immobiliare o direttamente a un’impresa costruttrice, magari vedendone gli annunci in televisione, abbiamo diritto a tutto quello che prevede questa legge.
Prima di firmare un preliminare di un immobile da costruire, e soprattutto, prima di corrispondere ingentissime caparre, informiamoci e chiediamo di verificare il rispetto di tutte le previsioni di cui al d.lgs. n. 122 del 2005, facendoci assistere da consulenti di ns. fiducia o da associazioni di consumatori per i punti che ci sembrano eventualmente poco chiari.
In conclusione: questa legge non è certo la ‘panacea di tutti i mali’, ma è uno strumento innovativo che finalmente i promissari acquirenti hanno per far valere i loro diritti: usiamolo.
La legge prevede in primo luogo, all’art. 2, l’obbligo per il promettente alienante, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, di procurare il rilascio di una fideiussione bancaria di importo corrispondente al valore delle somme e di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e che deve ancora riscuotere prima del trasferimento dell’immobile.
Si tratta di una fideiussione con necessaria rinuncia al beneficio di preventiva escussione, che quindi può essere fatta valere direttamente nei confronti della Banca, corredando la richiesta alla banca unicamente con i documenti comprovanti lo stato di crisi intervenuto e l’entità dei corrispettivi versati al costruttore.
Ulteriori innovative previsioni di legge, prevedono, l’obbligo di stipula di un contratto di assicurazione decennale da consegnare con il trasferimento dell’immobile, ai sensi dell’art. 4 della precitata legge, nonché un dettagliato elenco del contenuto del preliminare stesso, indicato all’art. 6, ove si richiede la previsione nel contratto dei seguenti dati:
· Indicazioni sulle generalità delle parti e dell’immobile
· La descrizione dell’immobile e delle sue pertinenze
· Gli estremi di eventuali atti e convenzioni urbanistiche richieste per la costruzione e i titoli abilitativi
· Le caratteristiche tecniche della costruzione relative a strutture portanti, solai, infissi, impianti
· I termini massimi di esecuzione della costruzione correlati eventualmente alle fasi di lavoro
· L’indicazione del prezzo complessivo, termini e modalità di pagamento, la specificazione degli importi versati a titolo di caparra, con la previsione di necessaria indicazione di pagamenti con bonifici o versamenti diretti su conti intestati alla promettente alienante in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento.
· Gli estremi della fideiussione di cui all’art. 2
· L’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli con indicazione del nominativo del soggetto a cui favore sono previsti gli obblighi del costruttore, con specificazione del momento in cui detti obblighi devono essere adempiuti, se prima o dopo il definitivo
· Gli estremi del permesso di costruire o altro titolo abilitativi
· L’indicazione delle eventuali imprese appaltatrici
Occorre inoltre allegare al contratto:
· Il capitolato delle opere
· Gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto il permesso di costruire o il titolo abilitativi
Ulteriori previsioni riguardano l’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente al contratto definitivo, prevedendo che, senza tali operazioni preventive, il notaio, come recita l’art. 8 della precitata legge, non può proceder alla stipula del rogito.
Viene inoltre nello specifico affrontata la problematica dell’insorgenza della procedura esecutiva immobiliare sull’immobile – prevedendo, all’art. 9, che, se lo stesso sia già stato adibito ad abitazione dal promissario acquirente (in ipotesi dunque di consegna effettuata anticipatamente rispetto al definitivo), quest’ultimo ha diritto di prelazione sull’acquisto dello stesso in caso di vendita forzata- nonché nel caso di insorgenza di una procedura concorsuale.
In quest’ultima ipotesi, l’art. 10 del d.lgs. n. 112/05, prevede esenzioni e limiti all’esercizio della revocatoria fallimentare, prevedendo che non sono soggetti a tale azione da parte del curatore gli atti a titolo oneroso, a giusto prezzo, per il trasferimento della proprietà o altro diritto reale relativo ad immobile da adibire ad abitazione per il promissario acquirente o suoi parenti sino al terzo grado.
Da ultimo viene istituito un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, a tutela delle posizioni dei cittadini coinvolti in dette situazioni di crisi.
E’importante, dunque, sapere che tutte le volte che ci rivolgiamo ad un agenzia immobiliare o direttamente a un’impresa costruttrice, magari vedendone gli annunci in televisione, abbiamo diritto a tutto quello che prevede questa legge.
Prima di firmare un preliminare di un immobile da costruire, e soprattutto, prima di corrispondere ingentissime caparre, informiamoci e chiediamo di verificare il rispetto di tutte le previsioni di cui al d.lgs. n. 122 del 2005, facendoci assistere da consulenti di ns. fiducia o da associazioni di consumatori per i punti che ci sembrano eventualmente poco chiari.
In conclusione: questa legge non è certo la ‘panacea di tutti i mali’, ma è uno strumento innovativo che finalmente i promissari acquirenti hanno per far valere i loro diritti: usiamolo.
