Eccoci di nuovo ad affrontare l’argomento mutui, che continua a coinvolgerci sia nella vita quotidiana, sia nel consueto tam tam di notizie dei mezzi di comunicazione.
Il periodo in cui ci troviamo fa sperare ai potenziali acquirenti di case in un ribasso imminente dei prezzi di vendita degli immobili, ribasso che ormai da anni viene pronosticato, ma che nei fatti concreti non è ancora avvenuto, quanto meno in misura tale da risultare percepibile per l’uomo della strada.
Ciò che, tuttavia, ancora non guardiamo con sufficiente attenzione, quando ipotizziamo l’acquisto dell’immobile, è il costo del finanziamento.
In parole povere: stiamo più attenti al costo capitale della casa e alla durata del mutuo, valutando unicamente se l’entità della rata ci consente di sopravvivere, tenendo a mente il nostro compenso mensile.
Così facendo perdiamo di vista però il costo del contratto di mutuo, e cioè l’effettivo esborso che sosteniamo per il finanziamento in termini di interessi.
Un esempio che vogliamo, in particolare, mettere in luce è quello del preammortamento e degli interessi passivi di mutuo negli immobili in costruzione.
Moltissimi promissari acquirenti, o promissari assegnatari soci di cooperative edilizie, hanno scoperto questa modalità assolutamente frequente di procedere al pagamento del prezzo concordato con la parte promettente venditrice.
Ci si trova di fronte, in genere, ad un contratto preliminare per un immobile da costruire, che prevede, dopo un consistente piano di pagamenti in acconto prezzo, talvolta mediante rate con effetti cambiari, pari a circa la metà del prezzo di acquisto alla previsione del saldo da corrispondere al rogito mediante accollo del mutuo fondiario che la società immobiliare ha stipulato e/o stipulerà per la realizzazione del complesso edilizio.
L’accollo è istituto mediante il quale il promissario acquirente si fa carico del mutuo accesso dalla società immobiliare, limitatamente alla quota di capitale stabilita in preliminare.
Molto spesso questa operazione viene erroneamente presentata come un’operazione sostanzialmente priva di differenze per il promissario acquirente rispetto al pagamento del saldo mediante pagamento di un assegno circolare conseguito mediante un altro mutuo acceso dal promissario acquirente con una propria banca.
Si spiega infatti ai promissari acquirenti che, in tal modo, possono, da un lato, beneficiare dei tassi di interesse agevolati previsti nel contratto di mutuo fondiario, dall’altro, che si eviteranno i costi, per spese bancarie e notarili, di accensione di un nuovo mutuo.
Le circostanze positive sopra descritte devono però essere raffrontate a quelle potenzialmente molto negative presenti nel caso specifico.
Se infatti mi accollo il mutuo stipulato dalla promettente venditrice devo accollarmi il debito alle condizioni di finanziamento concordate da quest’ultima.
In particolare i contratti di finanziamento tutti, non si misurano, per quanto attiene alla loro convenienza, unicamente in base al tasso di interesse applicato o unicamente in base alla durata dello stesso, ma da quella combinazione di questi elementi che porta alla realizzazione del piano di ammortamento.
Il piano di ammortamento ci consente di verificare, mediante la descrizione analitica di tutte le rate di rimborso previste in contratto, quanto per ogni singola rata paghiamo di interessi e quanto per capitale, per comprendere l’andamento del nostro mutuo.
Il costo del finanziamento, dipendente dalla tipologia di ammortamento, viene indicato nell’I.S.C. (indicatore sintetico di costo), ma spesso persino questo indice, che dovrebbe aiutare le parti nella valutazione del mutuo, omette di valutare e indicare un altro elemento importantissimo: il preammortamento.
Il preammortamento è quel periodo di tempo in cui si rimborsano solamente interessi, senza intaccare il capitale, gioco forza, pertanto, la maggior durata di questo periodo di tempo produrrà un aggravio in termini di costo del finanziamento a carico della parte mutuataria.
Oltre ad una nozione di preammortamento tecnico, riconducibile essenzialmente alla volontà di far partire il piano di rimborso a scadenze coincidenti con l’inizio del mese o l’inizio del semestre (dunque in questi casi la durata del periodo in questione è sostanzialmente di qualche mese), per comodità dell’istituto di credito nella gestione del mutuo, si affianca poi un preammortamento di carattere finanziario (particolarmente presente nei casi di immobile in costruzione, con erogazione del mutuo parziaria anziché in unica soluzione), nel quale invece la durata di questo periodo può raggiungere anche alcuni anni di solo pagamento di interessi.
Ora accollarsi un mutuo in tali condizioni significa sostenere un costo di finanziamento molto più elevato di quanto avremmo potuto sostenere con un contratto con immediato intaccamento del capitale.
Se a questa problematica, aggiungiamo l’ipotesi del tutto frequente del ritardo della compagnia immobiliare nel consegnare l’immobile, con richiesta di pagamento di interessi passivi di mutuo ai promissari acquirenti, ci accorgiamo di come la valutazione del mutuo stipulato dalla controparte risulti del tutto fondamentale in tali situazioni, potenzialmente in grado di farci sostenere un esborso molto maggiore del prezzo complessivo per sorte capitale indicato in preliminare.
Ovviamente, soprattutto in caso di ritardi nell’esecuzione dei lavori, si può cercare di porre rimedio a tali situazioni (un piccolo esempio è l’eccezione di inadempimento: sei in ritardo nel consegnarmi la casa, non corrispondo gli interessi passivi che mi chiedi per tale periodo di ritardo)
Ma intervenire a contratto firmato, pur con tutte le garanzie che la legge appresta per i contratti firmati dai consumatori, significa sempre intervenire con un limitato spazio di azione.
Dunque il nostro suggerimento non può che essere sempre il medesimo: rivolgetevi a dei professionisti, legali, notai, associazioni di consumatori, o semplicemente chiedete informazioni chiare alle Vs. controparti (immobiliare e Banca erogante il mutuo fondiario), prima della stipula del preliminare.
E’ meglio perdere qualche minuto o un giorno in più, ma aver scelto i propri obblighi contrattuali con cognizione di causa
