Quali sono le tutele dell’acquirente di un immobile, con particolare riferimento ad un immobile in costruzione, quando l’impresa di costruzione si trova in una situazione di crisi prima del rogito?
Innanzitutto va segnalata la buona prassi, valevole per ogni compravendita immobiliare sull’usato e sul nuovo, della trascrizione del preliminare presso la Conservatoria Immobiliare. Precisiamo infatti che “registrazione” e “trascrizione” sono due cose differenti. La prima ha valenza meramente fiscale e si effettua all’Agenzia delle Entrate, la seconda ha l’importante effetto per l’acquirente di rendere opponibile ai terzi il contratto, impedendo così al promittente venditore di trasferire la proprietà del bene ad altri soggetti.
Quindi, è sempre consigliabile trascrivere il preliminare ai sensi dell’art. 2645 bis cod. civ.
Per gli acquisti di nuova costruzione, invece, occorre fare riferimento al decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 che prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire ed è consultabile sul sito della Camera dei Deputati a questo link .
La normativa si applica nei seguenti casi: 1) l’acquirente è una persona fisica; 2) venditore è un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa; 3) l’immobile è ancora da edificare o comunque non ultimato e non consente il rilascio del certificato di agibilità.
La più importante forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire consiste nell’obbligo del costruttore di consegnargli una fideiussione a garanzia di tutte le somme versate prima del rogito.
L’obbligo non è di poco conto perché nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (esecuzione immobiliare, fallimento, concordato preventivo, etc..) che impedisce la stipula del definitivo, l’acquirente potrà rivolgersi alla banca o all’assicurazione che ha rilasciato la fideiussione per recuperare tutte le somme già versate al costruttore.
In mancanza del rilascio della fideiussione, l’acquirente può far valere la nullità del contratto preliminare.
Oltre alla garanzia fideiussoria, al momento della stipula del definitivo, all’acquirente deve essere consegnata una polizza assicurativa di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. La mancata consegna della polizza non costituisce motivo di nullità del contratto, ma sarà senz’altro un bene per l’impresa rilasciarla e per l’acquirente pretenderla per prevenire problematiche future.
Ricordiamo, inoltre, che sempre a tutela dell’acquirente, è fatto divieto al notaio di procedere alla stipula del definitivo se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo del costruttore e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo del mutuo o al frazionamento dell’ipoteca per i lotti in accollo.
Concludiamo segnalando la guida pratica dal titolo “Acquisto in costruzione”, predisposta dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con diverse associazioni di consumatori, scaricabile dal sito del notariato.
